作者介绍：

黄奇帆，研究员、工商管理硕士、中国金融四十人论坛学术顾问。曾任重庆市长、第十二届全国人大财政经济委员会副主任委员。历任上海浦东新区管委会副主任、上海市市委副秘书长兼市委研究室主任。2001年调任重庆，长期担任重庆市市委常委、副市长、市委副书记、市长。

黄奇帆教授作为一名学者型官员，在理论与实践的结合上做到了游刃有余。他扎实的经济理论基础，加上长期在财经领导岗位上的丰富阅历，让他对很多重大复杂问题的认识带有很强的穿透性。看上去相当复杂的社会问题，他能化繁就简，抓住问题的要领，抽丝剥茧，把问题说清楚，讲透彻，继而找到解决问题的办法。

创作背景：

2018年11月到2019年12月，黄奇帆教授应复旦大学经济学院院长张军的邀请，在经济学院每月为各年级专业硕士研究生项目的学生们集中授课一次。后来，上海人民出版社将黄奇帆教授的演讲整理后，于2020年出版。

主要内容：

本书在内容上分成了6大专题，涵盖了14个讲题，涉及中国的宏观调控、基础货币、资本市场、房地产市场、中美贸易摩擦与对外开放新格局等重要领域。

宏观调控专题：探讨中国经济高杠杆问题，通过供给侧改革，实现生产要素的有效配置、产业链集群化发展、生产性服务业一体化推进等方面，具体来看，可以通过核销破产、兼并重组、提高股权融资比重、稳定物价指数和平稳调控M2增长率等五种策略协同作用，渐进式的去杠杆。

基础货币专题：探讨了世界主要国家货币发行制度的演变，并且展望未来，我国货币制度的改革方向应该是当前大国普遍实施的主权信用货币制度，通过“宏观锚”“微观锚”及“数字锚”，建立一套完善的货币锚制度。

资本市场专题：我国资本市场存在总量较小、交易所竞争力不足、市场分割严重、发行机制不健全、退市制度不完善、上市公司整体质量和治理水平有待提高、证券公司综合实力较弱、投资者结构不合理、法律体系和制度建设需加强这9大问题，导致资本市场的国民经济晴雨表功能弱化，投入产出功能弱化，以及资源优化配置功能弱化。

解决方法包括：设立科创板、建立健全的注册制度和退市制度、以企业年金（补充养老保险）和个人商业保险基金作为资本市场机构投资的源头活水和长期投资的基础、解决证券公司资本中介功能缺失问题、加强上市公司运行中的机制性规范性制度建设、取消股票交易印花税、设立国家平准基金替换现在具有平准基金功能的证金公司、建立中国系统重要性股票监测制度并以其为成分股，重新设立“中国成分股指数”。

对外开放专题：过去三四十年间，国际贸易的产品结构发生了根本性变化。超过70%的贸易量涉及中间品而非成品。跨国公司通过控制产业链集群、供应链纽带和价值链枢纽来主导市场，不再是单一国家或地区的企业独立完成整个产品的生产过程。从2018年起，中国通过一系列政策放宽外资金融机构的准入限制，包括放开股权比例、降低准入门槛和扩大营业范围等，促进了国内外金融机构的合作与竞争。此外，还探讨了零关税、零壁垒、零补贴等政策对中国经济的积极意义，指出这些措施不仅有助于降低制度性交易成本，还能提升中国的国际竞争力，促进经济高质量发展。总体而言，对外开放是中国应对国际贸易摩擦、推动经济持续增长的重要策略。

中美经贸专题：这章黄奇帆教授驳斥了美国贸易代表莱特希泽五大谬论，事实上，中美贸易结构互补性强，是重要的贸易伙伴，且许多出口产品是由美国企业在华生产并返销美国的结果；中国在关税减免、市场开放等方面严格遵守了WTO承诺，并主动单边降税，进一步扩大开放；没有证据表明中国存在系统性的强制技术转让政策。跨国公司在华投资往往是基于商业利益考虑，自愿进行技术合作或转让；美国2008年的金融危机主要源于其国内储蓄不足和金融体系内部问题，而非中国的外汇顺差；中国也不是汇率操纵国，中国持有的大量美国国债有助于稳定美元汇率和美国金融市场。对于中美金融战，中国的应对措施主要有以下几点：第一，人民币国际化。不断地扩大和推动跨境贸易人民币清算结算，和贸易大国签订两国之间本币互换协议，不断推进离岸人民币结算，增强大宗物资进口以人民币计价的定价权，主导“一带一路”上的各种投资或者贸易。第二，瞄准重点，补齐金融短板。解决好工商企业负债率高和金融企业自身的高风险问题。第三，进一步改善资本市场，抓好资本市场一系列基础性供给侧的改革。第四，做好金融战攻防的应对。抓好CIPS备胎建设，坚持资本项下人民币不能自由兑换，推出带有主权信用意义的数字货币，进一步扩大金融的开放。

房地产专题：

黄奇帆教授认为我国的房地产存在10大失衡。整体来看，房地产失衡的问题在于供需失衡，住宅用地供需失衡导致房价上升。

1. 土地供需失衡：为了守住18亿亩耕地红线，土地供应收紧；工业用地配置占比太高。城市建设用地之中55%给基建，30%给工业，剩下15%给房地产开发，相比欧美国家工业用地一般占15%，商业和住宅类住房用地一般占25%左右。

2. 土地价格失衡：地价是决定房价的根本性原因，通胀只是必要非充分条件。土地的畸形升值主要是以下3个原因：1.土地拍卖制度本身会不断推高地价。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶，本身又与市场化交易规则相违背。2.土地供应不足。3.旧城改造抬高地价。假设房价每平方米7000元，拆迁后的土地一般会按照7000元作为拍卖底价，这样商品房价格往往会卖到1.5万元以上。

3. 房地产投资失衡：“六分之一理论”：按经济学的经验逻辑，固定资产投资中房地产投资不应超过25%，而固定资产投资不应超过GDP的60%，按照这个逻辑，房地产投资不应该超过GDP的六分之一。目前，31个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个。房地产投资占GDP比重太大，会挤占基础设施、实体经济、工商产业投资，短期内可以额成为稳增长的措施，但是并不能促进经济的可持续发展。

4. 房地产融资比例失衡：2011年，房地产贷款余额占比不到20%，2016年占比超过25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，就是“脱实就虚”的具体表现。

5. 房地产税费占地方财政比重失衡：2011年，房地产贷款余额占比不到20%，2016年占比超过25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，就是“脱实就虚”的具体表现。

6. 销售租赁比失衡：我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%。开发商因为高杠杆的运作模式导致必须讲房子尽快售出来实现资金回笼，偿还负债。

7. 房价收入比失衡：一线城市的房价收入比通常在40年左右，远高于合理水平的6-7年家庭收入买一套房。即使是二线城市，这一比例也在25年左右。

8. 房地产内部结构失衡：一、二线城市房产供不应求，库存去化周期短；而有些城市库存去化周期长，甚至长达三四年都卖不掉。这种供需错配造成了资源浪费。

9. 房地产市场秩序失衡：开发商违规改变规划用途、提高容积率等行为屡见不鲜，扰乱了市场秩序。此外，售后返租、非法集资等问题也时有发生。

10. 政府房地产调控失衡：一些地方政府采取短期且碎片化的调控措施，缺乏长期稳定的政策导向。这导致市场预期不稳定，对金融市场和实体经济造成负面影响。

对于这10个问题，王奇帆教授总结了5大长效措施：

土地调控：1.控制土地供应总量：按照每人100平方米的标准来规划城市的土地供应量，并且应随人口增长动态调整。2.优化用地结构比例：合理分配用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院等公共设施的土地，同时减少工业用地占比，增加住宅和商业开发用地

金融措施：1.严格管理住房按揭贷款：根据不同需求层次设定首付与按揭之间的杠杆比率，如首套房二八开或三七开，二套房五五开或四六开，三套房需全款购买。2.强化开发商自有资金拿地要求：任何开发商参与土地拍卖的资金必须为自有资金，以此避免过度借贷引发的风险。

税收：1.形成差别化税率体系：高端房产实施较高税率以遏制投机行为；中端房产给予鼓励政策，例如允许按揭贷款利息抵扣个人所得税；低端房产提供保障，不征税并建设公租房。2.适时征收房产税：旨在健全税制，抑制投机性炒房，促进资源优化配置，繁荣房屋租赁市场。

租赁市场：1.完善政府公租房体系：确保覆盖约20%的城市人口，配套相应的公共服务设施，保持合理的租金水平，使低收入家庭能够负担得起。2.激励商品房租赁市场：通过降低开发商融资成本、提高准入门槛等方式支持长期租赁业务的发展，鼓励企业和个人将多余房源投入租赁市场。

地票制度：1.解决农村建设用地退出问题：通过复垦闲置宅基地和集体建设用地获得“地票”，然后在城市土地交易市场上出售，既增加了城市建设用地供给，又促进了耕地保护。2.反哺“三农”：提高了农民财产性收入，改善了农村基础设施建设条件，增强了农业转移人口融入城市的能力。

黄奇帆教授演讲的时间是在疫情之前，当时的房地产市场存在市场过热的情况。但是，现在房地产市场过热的现象已经有所缓解，政府的调控效果也逐渐显现。例如，固定资产投资占GDP的比重已经连续多年下降。为控制地价，上海市出台了新的竞价政策，合理设定地块起始价、中止价和最高报价。政府也在增加住房用地在城市建设用地中的占比，等等。但是也有一些问题，如房价收入比过高在一些城市依旧没有解决。

但是，房地产和经济的关系是一体两面的。一方面， 房地产业在经济增长中仍然发挥着重要的作用。房地产对多个产业都有带动作用，发挥着稳定经济的作用。房地产已经成为我国居民财富的主要形式，从这个意义上讲，暴跌式的把房价打压下去，并不可取。因为由此带来的房价下跌会降低居民实际储蓄，削弱内需，增加金融风险。例如，在解决城市建设用地中工业用地占比过高的问题，不应只是强行提高住宅用地占比，降低工业用地占比的方式暴力的解决房地产土地供应不足的问题，工业用地减少，但是产业升级没有更上，单位工业用地产值并没有上升，最终只会导致工业产出下降，减少就业机会。

另一方面，高房价会带来多方面的负面效应。第一，削弱经济发展潜力。因为所有的经济活动都需要土地配套，地价涨成本就上升。而且，高房价会提高包括人力资源成本在内的所有发展成本；第二，如果资源集中在房地产业，就有可能造成产业空心化；第三，高房价导致贫富差距扩大，成为社会问题。从房价与实体经济协调发展的角度来看，房价上涨1%会带动工资水平上涨0.07%，工业企业的利润会下降0.01%，居民消费下降0.05%。地价持续上涨会导致房价的持续上升，实体企业的利润空间越来越小，居民消费也受到挤压，因此，实体经济会陷入困境，这是土地财政不可持续的原因。

正确的方法应该是，在控制房价的同时，通过发展经济，不断提高居民收入水平，使得居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，避免美国、日本和我国香港曾经发生的房价暴跌式调整。也就是说，我们还是要通过供给侧改革，推动产业链集群化发展，促进上下游企业的资源整合，加强生产性服务业一体化推进，如研发设计、物流运输、金融结算等，提高单位面积的工业产值，有效提升劳动生产率和全要素生产率，进而带动整体经济的发展。同时，大力发展租赁市场，提供多样化、高质量的租赁房源，满足不同层次居民的居住需求，减少对购买自有住房的依赖。